Détenir un bien en société à Saint-Barthélemy : quelle fiscalité ?

À Saint-Barthélemy, loger un bien dans une société n’allège pas la fiscalité immobilière. Dès qu’une société détient un immeuble sur l’île, elle devient une « entité fiscalement immobilière » : la cession de ses titres est taxée à 5 % comme une vente d’immeuble, la plus-value suit le régime immobilier, et une taxe annuelle de 3 % s’applique si la société ne déclare pas ses associés.

Qu’est-ce qu’une entité fiscalement immobilière ?

L’article 74 du Code des contributions en donne une définition très large : est fiscalement immobilière toute personne morale ou entité, quelle que soit sa forme et le lieu de son siège, qui compte parmi ses actifs un ou plusieurs immeubles ou droits immobiliers situés à Saint-Barthélemy.

Aucune proportion n’est exigée : la notion est beaucoup plus large que la « prépondérance immobilière » du droit français. Une société de conseil qui achète un local devient immédiatement une entité fiscalement immobilière.

Détenir en direct ou en société : qu’est-ce qui change ?

Sujet	En direct	En société
Droit de 5 % à la vente	Sur le prix de l’immeuble	Sur la valeur des titres
Plus-value	35 % ou 20 %	Même régime
Donation	Droits de donation locaux	Droits de donation locaux
Taxe annuelle de 3 %	Non concernée	Due, sauf déclaration annuelle

La cession des titres : 5 % au lieu du barème

	Société sans immeuble	Entité fiscalement immobilière
Droit	Barème de 0 % à 1,40 %	5 %
Abattement	23 000 €, au prorata des titres cédés	Aucun
Enregistrement	Dans le mois	Dans le mois

Pour une société de l’île sans immeuble, le barème est de 0 % jusqu’à 23 000 euros, 0,60 % de 23 000 à 107 000 euros et 1,40 % au-delà, avec un minimum de 125 euros : voir notre analyse sur la cession de parts.

Pour une entité fiscalement immobilière, le droit de 5 % se calcule sur la valeur réelle des immeubles diminuée des dettes afférentes (articles 56 et 73). Le taux est le même que pour les droits dus à l’achat d’un immeuble. Dans les deux cas, la cession s’enregistre dans le mois, même entre membres de la famille. Un oubli expose à un intérêt de retard de 0,75 % par mois et à une majoration de 10 % à 80 %.

Comment est taxée la plus-value sur les titres ?

L’article 102 bis, réécrit en décembre 2024, aligne la vente des titres sur la vente de l’immeuble :

• la plus-value brute est la différence entre la valeur vénale des immeubles au jour de la cession des titres et leur valeur vénale à leur entrée dans l’entité, ou au jour où le cédant avait acquis ses titres ;
• l’acte de cession doit contenir la formule de calcul du prix fondée sur la valeur des immeubles et, en annexe, une situation comptable de référence établie par un expert-comptable ;
• la durée de détention se compte à partir de l’entrée de l’immeuble dans l’entité.

Les taux et abattements sont ceux de la plus-value immobilière. L’attribution d’un immeuble à un associé, lors d’une liquidation, d’une réduction de capital ou d’un retrait d’actif, est imposable comme une cession, sauf engagement de conservation.

Comment éviter la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles ?

Les personnes morales qui détiennent un immeuble sur l’île doivent une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de ces immeubles (articles 110 à 112).

La taxe n’est pas due si la société dépose, chaque année avant le 31 mars, une déclaration indiquant :

• la situation, la consistance et la valeur des immeubles ;
• l’identité et l’adresse des associés, avec le nombre de titres de chacun.

Le Code admet aussi l’engagement de communiquer ces informations sur demande.

La donation des titres d’une société qui détient un immeuble

La donation de titres d’une société sans immeuble est hors du champ des droits de donation locaux. Celle des titres d’une entité fiscalement immobilière y entre. L’engagement de conservation qui permet de réduire les droits s’étend alors aux immeubles détenus par la société. Voir notre analyse sur les successions et donations.

Exemple : une villa détenue par une société civile

Prenons Hélène, seule associée d’une société civile dont l’unique actif est une villa. La société l’a achetée 3 000 000 euros il y a cinq ans. La villa vaut aujourd’hui 4 000 000 euros, et il reste 1 000 000 euros d’emprunt à rembourser. Les montants sont des hypothèses, à titre d’illustration.

Chaque année. Si la société dépose sa déclaration avant le 31 mars, la taxe de 3 % n’est pas due. À défaut de déclaration ou d’engagement : 4 000 000 × 3 % = 120 000 euros.

Si Hélène vend tous ses titres aujourd’hui.

1. Base du droit de 5 % : 4 000 000 - 1 000 000 = 3 000 000 euros.
2. Droit d’enregistrement, supporté par l’acquéreur des titres : 3 000 000 × 5 % = 150 000 euros.
3. Plus-value brute : 4 000 000 - 3 000 000 = 1 000 000 euros.
4. Impôt sur la plus-value, dû par Hélène : la villa est entrée dans la société il y a cinq ans, donc avant la huitième année. Le taux est de 35 %, sans abattement : 1 000 000 × 35 % = 350 000 euros.

Poste	Qui paie	Montant
Droit de 5 % sur les titres	L’acquéreur	150 000 €
Impôt sur la plus-value	Hélène	350 000 €
Taxe de 3 %, avec déclaration	La société	0 €
Taxe de 3 %, sans déclaration	La société	120 000 € par an

La société n’a donc supprimé ni le droit de 5 %, ni l’impôt sur la plus-value.

Détenir un bien en société : les erreurs fréquentes

• Croire qu’il faut une majorité d’actifs immobiliers. Un seul immeuble sur l’île suffit, même accessoire.
• Loger un immeuble dans une société d’exploitation. Tous les titres sont alors concernés : droit de 5 % sur toute cession, taxe de 3 % ou déclaration annuelle, donations taxables.
• Oublier la déclaration annuelle. Sans elle, la taxe de 3 % est due.
• Penser que céder les titres évite le droit de 5 % ou la plus-value.
• Supposer qu’un siège hors de l’île change la règle.

La création et la résidence fiscale d’une société obéissent par ailleurs à leurs propres règles, exposées dans notre analyse sur la création de société. Voir aussi l’ensemble des impôts à Saint-Barthélemy.

Détenir un bien en société : ce qu’il faut retenir

Détenir un bien en société à Saint-Barthélemy n’efface aucun des impôts immobiliers de l’île. Toute société qui détient un immeuble sur l’île est une entité fiscalement immobilière, sans condition de proportion et quel que soit le lieu de son siège. La cession de ses titres supporte un droit de 5 %, au lieu du barème de 0 % à 1,40 % des cessions de titres ordinaires, et la plus-value suit le régime immobilier, à 35 % ou 20 %. Une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale des immeubles est due, sauf déclaration annuelle déposée avant le 31 mars. Le choix entre détention directe et société relève donc d’autres considérations, propres à chaque situation, et se prépare avec un conseil avant l’acquisition.