Acheter un bien immobilier à Saint-Barthélemy : quels droits et taxes ?

À Saint-Barthélemy, l’achat d’un bien immobilier supporte un droit de mutation de 5 % du prix, payé par l’acquéreur chez le notaire, quelle que soit sa résidence. S’y ajoutent des frais dus à l’État et, pour qui construit ou équipe le bien, la taxe d’aménagement et le droit de quai.

Immobilier à Saint-Barthélemy : les taxes, de l’achat à la revente

Étape	Impôt	Taux ou montant
Acheter	Droit de mutation	5 % du prix
Construire	Taxe d’aménagement	5 % de valeurs forfaitaires
Importer	Droit de quai	5 % ; 8 % pour les véhicules
Détenir	Taxe déchets	105 € par an (habitation principale)
Louer	Taxe de séjour	5 % de la nuitée
Revendre	Impôt sur la plus-value	35 % ou 20 %

Pour le reste de la fiscalité de l’île, voir tous les impôts à Saint-Barthélemy.

Quel droit de mutation paie-t-on à l’achat à Saint-Barthélemy ?

Le Code des contributions de Saint-Barthélemy fixe ce droit à 5 % du prix augmenté des charges, ou de la valeur vénale du bien si elle est supérieure (article 56). Il est :

• acquitté par l’acquéreur, chez le notaire ;
• identique quelle que soit la résidence des parties ;
• identique quelle que soit la nature de l’immeuble.

Les frais dus à l’État

Le droit de 5 % est l’impôt local. Deux sommes dues à l’État viennent en plus : un prélèvement pour frais d’assiette et la contribution de sécurité immobilière (article 881 N du code général des impôts).

La mention du prix

L’acte doit comporter la mention que le prix exprimé est intégral (article 159). En cas de dissimulation, la sanction est lourde : une majoration de 50 %, due solidairement par toutes les parties, et la nullité de la contre-lettre, c’est-à-dire de l’accord occulte passé à côté de l’acte.

Acheter les titres d’une société évite-t-il le droit de 5 % ?

Le même droit de 5 % frappe la cession des titres d’une société qui détient un immeuble sur l’île, ce que le Code appelle une « entité fiscalement immobilière ». Il se calcule sur la valeur réelle des immeubles diminuée des dettes afférentes, sans abattement. Acheter la société ne permet donc pas d’éviter le droit : voir notre analyse sur la détention en société.

Combien coûte la taxe d’aménagement à Saint-Barthélemy ?

La construction donne lieu à une taxe d’aménagement, calculée sur des valeurs forfaitaires.

Élément	Valeur forfaitaire
Plancher des constructions courantes	1 022 € par mètre carré
Piscine	200 € par mètre carré
Stationnement	2 000 € par place

Le taux est de 5 % de ces valeurs, et peut atteindre 20 % selon le secteur. Un abattement de 50 % s’applique aux cent premiers mètres carrés d’une habitation principale. La taxe se paie en deux fractions, à dix-huit et trente-six mois du permis.

Lorsque la densité construite dépasse celle de la carte d’urbanisme, un versement pour dépassement du plafond de densité s’ajoute. Il est égal à la valeur du terrain qu’il faudrait acquérir pour respecter le plafond, et se paie en trois fractions.

Équiper le bien : le droit de quai sur les importations

L’île n’a pas de TVA, mais tout bien importé par voie maritime ou aérienne supporte un droit de quai de 5 % de sa valeur en douane : le prix payé, plus le transport, l’assurance et la manutention jusqu’à l’île. Le taux est de 8 % pour les véhicules terrestres à moteur. Ce droit s’intègre au coût de tout investissement, de la construction à l’équipement d’une villa. Une marchandise n’est taxée qu’une fois.

Exemple : l’achat d’une villa de 3 000 000 euros

Prenons Antoine, qui achète une villa 3 000 000 euros pour en faire sa résidence secondaire. Il y fait ensuite construire un bungalow de 60 mètres carrés, une piscine de 40 mètres carrés et deux places de stationnement, puis importe des matériaux et du mobilier d’une valeur en douane de 200 000 euros. Les montants sont des hypothèses, à titre d’illustration, avec une taxe d’aménagement au taux de 5 %.

La base de la taxe d’aménagement se calcule ainsi :

1. Plancher : 60 × 1 022 = 61 320 euros.
2. Piscine : 40 × 200 = 8 000 euros.
3. Stationnement : 2 × 2 000 = 4 000 euros.
4. Total : 61 320 + 8 000 + 4 000 = 73 320 euros.

La villa n’étant pas son habitation principale, l’abattement de 50 % ne s’applique pas.

Poste	Calcul	Montant
Droit de mutation	3 000 000 € × 5 %	150 000 €
Taxe d’aménagement	73 320 € × 5 %	3 666 €
Droit de quai	200 000 € × 5 %	10 000 €
Total		163 666 €

À ce total s’ajoutent les frais dus à l’État et les autres frais d’acte, non chiffrés ici. Résident de l’île ou non, Antoine paierait le même droit de mutation.

Quelles taxes paie le propriétaire après l’achat ?

Il n’existe à Saint-Barthélemy ni taxe foncière ni taxe d’habitation de type français. Le propriétaire acquitte une taxe d’élimination des déchets, de 105 euros par an pour un logement d’habitation principale. Si le bien est loué en meublé de tourisme, une déclaration préalable est obligatoire et la taxe de séjour s’applique, à 5 % du prix de la nuitée. À la revente, le vendeur relève de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Achat immobilier à Saint-Barthélemy : les erreurs fréquentes

• Penser que le droit dépend de la résidence. Résident de l’île ou non, l’acquéreur paie 5 %.
• Ne compter que les 5 %. S’y ajoutent les frais dus à l’État puis, en cas de construction, la taxe d’aménagement et le droit de quai.
• Minorer le prix dans l’acte. La majoration de 50 % pèse solidairement sur toutes les parties, et l’accord occulte est nul.
• Confondre propriété et résidence fiscale. Acheter un bien ne fait pas de l’acquéreur un résident fiscal de l’île : il faut y être domicilié depuis au moins cinq ans. D’ici là, un nouvel arrivant reste notamment redevable de l’impôt sur la fortune immobilière français sur son patrimoine immobilier mondial.

Achat immobilier à Saint-Barthélemy : ce qu’il faut retenir

L’achat d’un bien immobilier à Saint-Barthélemy supporte un droit de mutation de 5 % du prix augmenté des charges, payé par l’acquéreur chez le notaire, quelle que soit sa résidence. S’y ajoutent des frais dus à l’État. Construire donne lieu à une taxe d’aménagement de 5 % de valeurs forfaitaires, soit 1 022 euros par mètre carré de plancher pour les constructions courantes, et les matériaux, le mobilier et les équipements importés supportent un droit de quai de 5 % de leur valeur en douane. Acheter les titres d’une société qui détient l’immeuble ne permet pas d’éviter le droit de 5 %. L’acte doit mentionner l’intégralité du prix : une dissimulation entraîne une majoration de 50 %. Un projet d’acquisition se chiffre dans son ensemble, avec un conseil, avant la signature.