Plus-value immobilière à Saint-Barthélemy : quel impôt à la revente ?

La vente d’un bien immobilier situé à Saint-Barthélemy est soumise à un impôt local sur la plus-value : 35 % lorsque la cession intervient avant la huitième année de détention, 20 % au-delà. Un abattement pour durée de détention conduit à l’exonération totale après dix-huit ans. L’impôt vise tous les vendeurs, résidents ou non.

Qui paie l’impôt sur la plus-value à Saint-Barthélemy ?

Le Code des contributions (articles 100 à 109) soumet à l’impôt les cessions à titre onéreux d’immeubles situés à Saint-Barthélemy, de droits immobiliers et de titres de sociétés qui détiennent un immeuble sur l’île, dites « entités fiscalement immobilières ». Il s’applique à toute personne, résidente ou non, physique ou morale. Voir aussi les autres impôts à Saint-Barthélemy.

Plus-value immobilière : les taux et les abattements

Situation	Taux	Abattement
Vente avant la huitième année de détention	35 %	Aucun
Vente au-delà	20 %	10 % par année au-delà de la huitième
Résidence principale occupée cinq ans sans interruption	20 %	20 % par année au-delà de la huitième
Bien reçu à titre gratuit	Selon la durée de détention	20 % par année au-delà de la huitième

Le temps joue donc à plusieurs moments.

Durée	Ce qui change
Cinq ans	Taux de 20 % pour la résidence principale occupée sans interruption
Huitième année	Le taux passe de 35 % à 20 %, l’abattement commence
Treize ans	Exonération de la résidence principale et des biens reçus à titre gratuit
Dix-huit ans	Exonération totale dans le cas général

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après corrections (article 102) :

• le prix d’acquisition est majoré des frais, avec un forfait de 6,5 %, et des travaux justifiés, avec un forfait de 15 % après cinq ans pour un immeuble bâti ;
• le prix de cession est diminué des frais d’intermédiaire, de diagnostics et de mainlevée.

Pour un bien reçu par succession, la valeur portée dans la déclaration de succession sert de référence.

L’impôt est payé par le notaire lors de l’enregistrement de la vente. La déclaration de plus-value est jointe à l’acte. Pour l’acquéreur, voir les droits et taxes à l’achat ; pour un bien mis en location, la taxe de séjour d’une villa louée.

Exemple : une villa revendue après quatre ans

Prenons Claire, qui a acheté une villa 2 000 000 euros en 2022 et la revend 2 800 000 euros en 2026, sans y avoir fait de travaux. Ce n’est pas sa résidence principale. Les frais d’agence à sa charge s’élèvent à 70 000 euros. Les montants sont des hypothèses, à titre d’illustration.

1. Prix de cession corrigé : 2 800 000 - 70 000 = 2 730 000 euros.
2. Frais d’acquisition, au forfait de 6,5 % : 2 000 000 × 6,5 % = 130 000 euros.
3. Prix d’acquisition corrigé : 2 000 000 + 130 000 = 2 130 000 euros.
4. Plus-value : 2 730 000 - 2 130 000 = 600 000 euros.
5. Impôt : la vente intervient avant la huitième année, le taux est de 35 % et aucun abattement ne s’applique. 600 000 × 35 % = 210 000 euros.

Si Claire vendait	Taux	Impôt local
En 2026, après quatre ans	35 %	210 000 €
Au-delà de la huitième année	20 %	Réduit par l’abattement, à chiffrer
Après dix-huit ans	Exonération	0 €

Entre la huitième et la dix-huitième année, le montant dépend de la date exacte de la vente : il se chiffre avec le notaire. Cet exemple ne porte que sur l’impôt local.

Vendre les titres d’une société évite-t-il la plus-value ?

Depuis la réécriture de l’article 102 bis en décembre 2024, céder les titres plutôt que l’immeuble ne change plus le résultat. La plus-value brute est la différence entre la valeur vénale des immeubles au jour de la cession des titres et leur valeur vénale à leur entrée dans la société, ou au jour où le cédant avait acquis ses titres. La durée de détention se compte à partir de l’entrée de l’immeuble dans la société. Voir notre analyse sur la détention en société.

Les exonérations de plus-value immobilière

L’article 105 exonère notamment :

• les cessions faites par ou à la Collectivité ou à l’État, et l’expropriation avec remploi ;
• les biens dont la valeur en pleine propriété est inférieure ou égale à 50 000 euros ;
• l’apport pur et simple d’un immeuble à une société entre parents jusqu’au quatrième degré, sous engagement de conservation de dix ans par les associés et par la société ;
• depuis 2024, les ventes d’immeubles entre sociétés ayant les mêmes associés familiaux, et entre personnes physiques de la même famille jusqu’au quatrième degré, sous engagement de conservation de dix ans par l’acquéreur.

Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?

Le vendeur qui n’est domicilié ni à Saint-Barthélemy ni en France doit désigner un représentant fiscal accrédité (article 109 bis). Il en va de même pour une société dont les associés ne le sont pas. Trois exceptions : un prix inférieur à 50 000 euros, une exonération acquise par la durée de détention, ou une détention de plus de dix-huit ans par une société.

Le vendeur reste-t-il redevable de l’impôt français ?

Un vendeur encore domicilié fiscalement en France, parce qu’il y vit ou qu’il est installé sur l’île depuis moins de cinq ans, reste contribuable français sur ses revenus mondiaux. Quant aux prélèvements sociaux français, leur application aux revenus de source locale des résidents de cinq ans fait débat et se traite au cas par cas. Voir ce que la France continue d’imposer.

Plus-value immobilière : les erreurs fréquentes

• Se croire hors champ parce que l’on est résident, ou non-résident. L’impôt vise toute personne.
• Confondre les délais. La huitième année pour le taux, dix-huit ans pour l’exonération, treize ans pour la résidence principale et les biens reçus à titre gratuit.
• Compter sur la résidence principale pour être exonéré. Elle ouvre droit au taux de 20 % après cinq ans d’occupation, pas à une exonération immédiate.
• Rompre un engagement de conservation. Les exonérations familiales sont subordonnées à dix ans de conservation.
• Vendre depuis l’étranger sans représentant fiscal accrédité.

Plus-value immobilière : ce qu’il faut retenir

La plus-value immobilière à Saint-Barthélemy est taxée à 35 % lorsque la cession intervient avant la huitième année de détention, à 20 % au-delà. Un abattement de 10 % par année au-delà de la huitième conduit à l’exonération totale après dix-huit ans. La résidence principale occupée sans interruption depuis cinq ans est taxée à 20 %, avec un abattement de 20 % par année et une exonération après treize ans. L’impôt vise tous les vendeurs, résidents ou non, particuliers ou sociétés, y compris pour la vente des titres d’une société qui détient un immeuble sur l’île. Durée et mode de détention, nature du bien et résidence du vendeur se vérifient avec un conseil, avant la mise en vente.